Ａ０６ 不動産管理会社の設立で節税
個人で不動産の賃貸を行っている人で年間家賃収入が一定金額以上の人は不動産管理会社を設立してみてはいかがでしょうか？
不動産管理会社を設立するメリット・デメリットは次のようになります。
なお、年間家賃収入が一定規模以下人は、不動産管理会社を設立するメリットは、あまりありませんのでやめた方が良いかと思います。
但し、給与等の他の所得が多く適用される所得税率が高額の場合はメリットがあります。
メリット
1.所得の分散を図ることができ、所得税の超過累進税率を回避できる。
2.不動産管理会社から給与を取ることができ、給与所得控除を受けることができる。
3.法人である不動産管理会社で次のような税金対策ができる。
①社宅制度
②退職金制度
③その他別ページで解説の税金対策
デメリット
①帳簿等作成で事務が煩雑となる
②決算確定申告等が必要となるため税理士等の費用がかかる。
不動産管理会社の仕組み
不動産管理会社には次の３タイプがあります。
①管理料徴収方式
②転貸方式（サブリース方式）
③不動産所有方式
管理徴収方式
不動産の所有は個人オーナーであり、不動産管理会社はその個人オーナーの所有不動産を管理します。不動産管理会社の収入はその管理料収入です。
管理徴収方式では、管理料収入は賃貸収入の6％程が適正額と言われており、あまり利益・所得の分散とならないためお勧めできません。
転貸方式（サブリース方式）
個人オーナーが所有するする不動産を不動産管理会社に一括で貸付をする方法で、サブリース方式とも呼ばれます。
不動産管理会社は個人オーナーから不動産を借り上げ、入居者を募集し貸付をし家賃収入を得ます。
この転貸方式だと入居者からの賃貸収入の15％程利益を不動産管理会社に残せるため有効な手法です。
メリット
満室時は利益を不動産管理会社に多く残せる。
（賃借人からの家賃収入―個人オーナーへの支払い家賃＝不動産管理会社の利益）
デメリット
メリットの逆で空室が増加すると不動産管理会社は赤字になる可能性があります。
不動産所有方式
不動産管理会社が賃貸物件を直接所有し管理・運営も行います。
ですので、利益は全て不動産管理会社に落とすことが可能で3つのタイプの内、1番収入・利益の分散効果は高いです。
メリット
賃貸物件を直接所有するため利益全てを不動産管理会社へつけることが出来ます。
デメリット
既に個人オーナーが所有している土地・建物を不動産所有方式に変える場合、譲渡による登記が必要です。
会社に土地まで購入する資金が無い場合、建物のみ不動産管理会社が購入し土地は個人からの使用貸借で借り「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出すれば個人オーナーへの地代も0円で済みます。
もっと詳しいサイト
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